房地产企业破产中预告登记的破产保护效力刘琛 曹爱武一、问题缘起虽然时下房地产市场仍然火热不减，但鉴于近些年市场的逐步饱和以及整体市场洗牌，部分房地产企业出现资不抵债，甚至进入破产程序的情况。伴随于此的，是购房户倾尽一生甚至几代积蓄购买的房产可能面临落空的风险。实践中，从合同签订、房款缴付到产权证办理，动辄需要几年时间。在此期间，若是开发商企业资金链断裂、楼盘烂尾，购房户的利益保护不仅关涉个体“生存权”问题，更因其所牵涉的主体范围之广、利益冲突之深、社会影响之大，导致破产管理人必须慎重对待房地产企业债务人的商品房预售[1]问题。与此相对应的，是当下我国现行法律及司法解释就该问题的规制欠缺。房地产企业进入破产程序后，破产管理人依据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称“《破产法》”）第十八条规定，就“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行”。若管理人决定继续履行，购房户尚可以获得房屋产权以实现权益；若管理人选择解除购房合同，依据《破产法》第五十三条规定，购房户仅能以所受损害赔偿向管理人申报债权。值得深思的是，购房户若就买卖合同办理预告登记，虽然《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第二十条赋予其抵御债权发生到物权实现的中间阶段所发生的一切法律风险，但《破产法》出台早于《物权法》，《破产法》中并未就预告登记制度在破产程序中的实际运用进行规定，且欠缺针对性的司法解释，实践中造成各破产管理人在履职过程中难于就预告登记的买卖合同达成共识，或可能出现就预告登记的买卖合同仅以其符合《破产法》第十八条而选择解除，使得预告登记权利人即买受人的房屋所有权期待权难以实现。同时，各地法院就预告登记在破产程序中的效力认定认识不一，“同案不同判”的现象亦有发生。预告登记，即为保障商品房买受人在条件成就时得以取得商品房所有权，通过办理预告登记担保...
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漆婕四川方法律师事务所律师西南政法大学法学硕士，四川方法律师事务所房地产破产项目部主办律师，办理了多起房地产开发企业破产案件，对房地产开发企业破产案件中涉及的复杂疑难问题具有较为深入的研究。浅析房地产企业破产案件中涉房债权的处理方式 随着供给侧结构性改革及优化营商环境的深入推进，房地产开发企业破产现象进一步加剧。在房地产破产案件中，涉房债权是构成房屋买卖合同法律关系还是其他法律关系，买受人是否享有优先权，是否有权要求管理人交付房屋将是管理人的债权审查的重点内容。在分析涉房债权处理方式前，尚需厘清管理人的解除权与购房者交付房屋请求权、购房者的优先权与房屋交付请求权之间的关系。笔者结合办理房地产企业破产案件的实践经验，总结了几类涉房债权的处理方式，以供探讨。 一、管理人解除权与买受人交付房屋请求权根据《企业破产法》第十八条第一款的规定，在合同双方均未履行完毕的情形下，管理人享有解除权。除双方均未履行完毕的合同之外，管理人是否有权解除，管理人如不享解除权是否需要继续履行？本文认为破产申请受理前债务人订立的合同，应区分情况处理： 一是债务人已履行完毕而相对方尚未履行完毕的合同，管理人无权依照企业破产法的规定解除，也无需解除。债务人因履行完毕而享有的债权属于债务人财产，管理人应依法予以追回。 二是相对方已履行完毕而债务人尚未履行完毕的合同，如继续履行将构成个别清偿的，管理人不应继续履行。但管理人不继续履行是否意味着管理人享有解除权呢？破产法并未规定此种情况下管理人享有解除权，已经履行完毕的相对方只能根据破产法的规定依法申报债权。具体到房地产企业破产案件中，如果购房人对房屋依法享...
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关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二） 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》已于2018年10月29日由最高人民法院审判委员会第1751次会议通过，现予公布，自2019年2月1日起施行。 最高人民法院 2018年12月29日 为正确审理建设工程施工合同纠纷案件，依法保护当事人合法权益，维护建筑市场秩序，促进建筑市场健康发展，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，结合审判实践，制定本解释。 第一条 招标人和中标...
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浅谈预重整及其在我国的发展现状▲▲▲ 曹爱武 尤子谦1一、预重整理论与价值分析（一）预重整的基本内容预重整（prepackaged bankruptcy）是20 世纪 80 年代在美国破产实践中发展起来的一种重整模式，后被美国破产法典接受并予以制度化。2005年美国破产法修订后进一步加大了司法重整程序的难度，很多债务企业纷纷转向预重整制度，客观上也促进了预重整制度的发展。迄今为止，美国制定了最完善的预重整规则，并且该规则在司法实践中的运用也是最广泛的。从内容上来说，预重整是指发生经济困境债务企业主动与债权人就企业复苏与债务清理方案进行谈判，并就谈判结果制订了重整方案，在该方案获得大多数债权人表决同意后，将该方案提交法院确认，使得该方案能够约束所有人，特别是那些反对的债权人。从程序上来说，预重整是将法庭外谈判取得的谈判结果通过司法重整的方式进行确认，预重整是法庭外谈判和司法重整的衔接程序。（二）美国预重整的主要规则美国预重整的法律规制体系主要包括联邦破产法、联邦破产程序规则、各州破产法院预重整的司法判例、以及各个破产法院制定的预重整指引。联邦破产法第 1102条（b）、 1121条（a）和 1126 条2是预重整的主要规则。1121 条（a）规定：债务人可以在向法院提出破产申请的同时一并提出已经制作好的重整计划，也可以在主动申请破产或被申请破产后随时提交重整计划。而预重整制度最重要的则规定在1126条（b），该条款一方面对预重整程序进行了单独许可，另一方面也对预重整期间的信息披露和征集投票程序提出了要求，主要内容为：如果重整申请人在重整申请以前已经制定重整计划，并预按照破产法及相关法律的规定对之进行征集投票，且信息披露充分，那么债权人或股东在重整申请之前表达的接受或拒绝重整计划的意见，将被认为是对重组计划进行了接受或拒绝。破产规则3018条（b）...
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房地产企业破产中预告登记的破产保护效力刘琛 曹爱武一、问题缘起虽然时下房地产市场仍然火热不减，但鉴于近些年市场的逐步饱和以及整体市场洗牌，部分房地产企业出现资不抵债，甚至进入破产程序的情况。伴随于此的，是购房户倾尽一生甚至几代积蓄购买的房产可能面临落空的风险。实践中，从合同签订、房款缴付到产权证办理，动辄需要几年时间。在此期间，若是开发商企业资金链断裂、楼盘烂尾，购房户的利益保护不仅关涉个体“生存权”问题，更因其所牵涉的主体范围之广、利益冲突之深、社会影响之大，导致破产管理人必须慎重对待房地产企业债务人的商品房预售[1]问题。与此相对应的，是当下我国现行法律及司法解释就该问题的规制欠缺。房地产企业进入破产程序后，破产管理人依据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称“《破产法》”）第十八条规定，就“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行”。若管理人决定继续履行，购房户尚可以获得房屋产权以实现权益；若管理人选择解除购房合同，依据《破产法》第五十三条规定，购房户仅能以所受损害赔偿向管理人申报债权。值得深思的是，购房户若就买卖合同办理预告登记，虽然《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第二十条赋予其抵御债权发生到物权实现的中间阶段所发生的一切法律风险，但《破产法》出台早于《物权法》，《破产法》中并未就预告登记制度在破产程序中的实际...
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漆婕四川方法律师事务所律师西南政法大学法学硕士，四川方法律师事务所房地产破产项目部主办律师，办理了多起房地产开发企业破产案件，对房地产开发企业破产案件中涉及的复杂疑难问题具有较为深入的研究。浅析房地产企业破产案件中涉房债权的处理方式 随着供给侧结构性改革及优化营商环境的深入推进，房地产开发企业破产现象进一步加剧。在房地产破产案件中，涉房债权是构成房屋买卖合同法律关系还是其他法律关系，买受人是否享有优先权，是否有权要求管理人交付房屋将是管理人的债权审查的重点内容。在分析涉房债权处理方式前，尚需厘清管理人的解除权与购房者交付房屋请求权、购房者的优先权与房屋交付请求权之间的关系。笔者结合办理房地产企业破产案件的实践经验，总结了几类涉房债权的处理方式，以供探讨。 一、管理人解除权与买受人交付房屋请求权根据《企业破产法》第十八条第一款的规定，在合同双方均未履行完毕的情形下，管理人享有解除权。除双方均未履行完毕的合同之外，管理人是否有权解除，管理人如不享解除权是否需要继续履行？本文认为破产申请受理前债务人订立的合同，应区分情况处理： 一是债务人已履行完毕而相对方尚未履行完毕的合同，管理人无权依照企业破产法的规定解除，也无需解除。债务人因履...
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关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二） 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》已于2018年10月29日由最高人民法院审判委员会第1751次会议通过，现予公布，自2019年2月1日起施行。 最高人民法院 2018年12月29日 ...
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浅谈预重整及其在我国的发展现状▲▲▲ 曹爱武 尤子谦1一、预重整理论与价值分析（一）预重整的基本内容预重整（prepackaged bankruptcy）是20 世纪 80 年代在美国破产实践中发展起来的一种重整模式，后被美国破产法典接受并予以制度化。2005年美国破产法修订后进一步加大了司法重整程序的难度，很多债务企业纷纷转向预重整制度，客观上也促进了预重整制度的发展。迄今为止，美国制定了最完善的预重整规则，并且该规则在司法实践中的运用也是最广泛的。从内容上来说，预重整是指发生经济困境债务企业主动与债权人就企业复苏与债务清理方案进行谈判，并就谈判结果制订了重整方案，在该方案获得大多数债权人表决同意后，将该方案提交法院确认，使得该方案能够约束所有人，特别是那些反对的债权人。从程序上来说，预重整是将法庭外谈判取得的谈判结果通过司法重整的方式进行确认，预重整是法庭外谈判和司法重整的衔接程序。（二）美国预重整的主要规则美国预重整的法律规制体系主要包括联邦破产法、联邦破产程序规则、各州破产法院预重整的司法判例、以及各个破产法院制定的预重整指引。联邦破产法第 1102条（b）、 1121条（a）和 1126 条2是预重整的主要规则。1121 条（a）规定：债务人可以在向法院提出破产申请的同时一并提出已经制作好的重整计划，也可以在主动申请破产或被申请破产后随时提交...
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《全国法院破产审判工作会议纪要》最高法院法官解读（一）管理人制度完善的路径与思考2018年3月5日，最高人民法院印发了《全国法院破产审判工作会议纪要》（法〔2018〕53号，以下简称《纪要》）。《纪要》第三部分就实践中管理人制度存在的问题，提供了解决路径和方法。为帮助理解和适用该部分规定，充分发挥管理人职能，本文对《纪要》管理人制度的完善部分的内容进行解读。1、管理人制度实践中的问题意识2007年最高人民法院颁布指定管理人、确定管理人报酬两个司法解释后，初步形成了管理人制度基本格局。十年左右的实践中，一批企业破产案件在管理人推动下顺利处理，管理人队伍在破产实践中得到锻炼，管理人经验和水平得以提升。随着企业破产的依法展开和深入推进，管理人制度运作中出现了很多新问题，现行制度在一些方面表现出与新情况、新问题不适用、不协调的状况，主要表现在：第一，管理人结构不合理。目前各地管理人名册中只包括律师事务所、会计师事务所和破产清算事务所及其从业人员，但在企业重整中确定企业运营价值、制定最佳重整方案时，通常需要具有经营能力和管理经验、专业技术知识的人员。目前管理人制度未提供这类人员进入破产管理的通畅入口。第二，管理人指定方式及对管理人的管理存在不足。法院指定管理人多数都是采取摇号、抽签等方式随机指定。这种方式虽可避免恣意指定，但有时指定的管理人不能胜任复杂案件的管理工作，无法履职。第三，管理人职...
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